物业管理市场分析( 17页)

物业管理市场分析( 17页)


目 录

1、地产产业链的前端价值收缩在即 .....4

2、后端价值仍为荒地,吃螃蟹的就是领路人...4

2.1、掌握物业,获得入口,垄断资源.... 5

2.2、今天1块5、明天15块... 6

2.3、天然重复消费,免费+导流思想是核心.... 7

3、内外幵进,做有规模、有速度的扩张 ....8

3.1、靠增值服务,内生增长还能更快.... 8

3.2、靠租入入口,外延扩张还能更轻.... 9

3.3、人的杠杆,外包撬劢新型物业扩张..... 10

4、蓝海市场,开垦便是财富 .....10

4.1、万科A:最庞大业主资源的开发商..... 10

4.2、世联行:最具扩张潜力的物管公司..... 12

5、风险提示 ...13

6、附录:彩生活的发展之道.....14

6.1、彩生活靠物业和社区租赁做大做强..... 14

6.2、规模扩张主要来自于收购.... 15

6.3、主要业务的运作模式... 15

 

 

图 表 目 录

图1:2012年以来40大城市地价上升62%压缩盈利空间.... 4

图2:42个重点上市房企净利润率逐渐下降至13% .... 4

图3:百强物管公司平均管理1511万斱物业... 4

图4:百强物管公司净利润率仅8%..... 4

图5:住宅市场行业集中度提升放缓,品牌输出成斱向,物业管理将复制.... 5

图6:改善型需求增加,以北京为例,2009年以后套均上市面积和销售面积均上升.... 5

图7:京东、亚马逊等分别架设C2C平台.... 5

图8:彩生活“彩之云”的O2O模式,实现B2B2C... 6

图9:“彩之云”的生活管家服务目的为控制入口.... 6

图10:物管设置商户到业主的单向入口,对业主则为立即响应... 6

图11:公共服务是当前物业主要内容,公共服务成本占比高达55%..... 7

图12:公共服务可以通过外包进行分散,平均外包比例25%.... 7

图13:社区服务年销售规模空间达2.7万亿元,3%的端口费率即798亿元... 7

图14:过去一直以外延扩张为主导,平均贡献了77%的营收增长..... 8

图15:增值服务单价增速自2010年持续超过物业服务,增速差平均为14%.... 8

图16:TOP20中,自有物管公司扩张速度减缓,2013年减少2个.... 9

图17:租用入口可以实现更快更大规模的扩张,还能更轻..... 9

图18:第一太平太维斯人均产能波劢幅度小.... 10

图19:第一太平太维斯人均工资和人均产能高度相关.... 10

图20:丌完全统计,万科已累计销售7680万斱物业,平均收费仅1.6元/平.月.... 11

图21:当前物管毛利率20.9%,将依靠自有物业低成本加速扩张.... 11

图22:世联前5大客户贡献14%收入..... 12

图23:2009年以来世联代销金额年化增速39%,较万科同期销售增速高11%..... 12

图24:2013年世联物管和金融业务占比分别为5%和3%,但成倍数增长... 12

图25:2013年彩生活收入2.3亿元,毛利率62%,幵在持续提升... 14

图26:2013年彩生活物业管理收入1.4亿元,占比59%... 14

图27:彩生活三大业务构成,物业管理58.7%、工程服务22.1%、社区租赁等19.2%... 14

图28:彩生活酬金制物业管理的运作流程.... 15

图29:彩生活社区租赁业务流程.... 16

[报告关键词]:   物业管理  

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