房地产租赁市场专题报告( 40 页)

房地产租赁市场专题报告( 40 页)


目录

一、从“居者有其屋”到“住有所居”............. 1

二、需求端:存量可观,增量可期 ......... 1

(一)新房交易市场降温,租赁市场有待发育 ............. 1

(二)租房者青睐小户型,流动人口为需求主力 ......... 3

三、供给端:鼓励政策频出,各企业纷纷入局............ 10

(一)政策总纲要全方位支持,土地供应利好 ........... 10

(二)国内长租公寓市场正在兴起 ......... 13

1、传统住房租赁行业痛点频出,长租公寓应运而生...........13

2、各类企业纷纷布局长租公寓........14

3、各类公寓运营商融资渠道多样..........20

四、国外住房市场发展成熟,租售并举为常态............ 23

(一)各国住房持有率较低,投资回报率较高 ........... 23

(二)发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 ............ 24

1、美国:租赁市场供应主体市场化,主要为个人和开发商..........24

2、德国:政府限制租金,维护两方权益.........25

3、日本:机构逐步成为租赁市场供应主体..........26

五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 ......... 27

(一)集中式公寓运营公司Equity Residential ............ 27

(二)分散式公寓运营公司大东建托 .......... 30

六、相关公司 ........ 32

(一)万科:携泊寓率先进入长租公寓市场 ......... 32

(二)世联行:依托房地产行业综合业务实现多元化服务 ............. 33

七、风险提示 ........ 34

插 图 目 录

图 1:新建商品住宅近三年1 至4 月累计成交面积 ........ 2

图2:房地产开发资金来源合计累计同比(%) ........ 2

图3:二手住宅租金指数 ........ 2

图4:2017 年一线城市人均房租(元/月)及房租收入比对比 ............ 3

图5:一线城市人均月租金(元) ......... 3

图6:二手住宅租金年回报率(%) ........... 3

图7:2018 年全球城市租金回报率(%) ........ 3

图8:租户年龄分布百分比 .......... 4

图9:租房状态分布百分比 .......... 4

图10:租房同住分类百分比 ........ 4

图11:全国用户租房户型需求百分比 ........ 4

图12:北京2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4

图13:成都2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4

图14:上海2018 年4 月租赁房户型占比 ........ 5

图15:北京和上海2018 年4 月每套房月租金(元)分段数量(套) .......... 5

图16:本专科入学与毕业人数(万人) .......... 5

图17:研究生入学与毕业人数(万人) .......... 6

图18:婚姻登记人数的年龄分布(万人) ........... 7

图19:我国流动人口总量(亿人) ............ 8

图20:流动人口租金规模测算过程 ............ 9

图21:流动人口与高校毕业生租金市场关系 ............. 9

图22:流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 ......... 10

图23:住房租赁主要政策文件 ............. 10

图24:住房租赁政策主要要点及相关具体文件 ............ 11

图25:北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 ........... 12

图26:北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 .......... 12

图27:长租公寓运营流程 .......... 15

图28:万科泊寓公寓楼照片 ........... 17

图29:窝趣轻社区公寓照片 ........... 17

图30:自如友家照片 ............ 18

图31:自如寓公寓户型 ........ 18

图32:YOU+社区照片 ......... 19

图33:包租婆公寓照片 ........ 19

图34:魔方社区公共空间照片 ............. 19

图35:优客逸家公寓照片 .......... 19

图36:中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 .......... 22

图37:美国住房自有率(%)、出租空置率(%) ........ 23

图38:各国及城市住房自有率对比(%) .......... 23

图39:2017 年各地平均房价租金比 ......... 24

图40:2017 年各大城市税前总租金回报率 ........ 24

图41:日本新开工户数 ........ 26

图42:EQR 前期发展收购情况 ............ 28

图43:EQR 资产负债率与净资产收益率(%) ............ 29

图44:EQR 营业收入(亿元人民币)及同比(%) .......... 29

图45:EQR 管理费用(百万元人民币)及管理费用率(%) .......... 30

图46:大东集团运营结构 .......... 31

图47:大东建托杜邦分析(%) .......... 31

图48:大东建托房屋出租率(%) ........... 31

图49:大东建托业务利润率对比(%) ......... 32

图50:大东建托2017 年业务经营情况(亿日元) ............ 32

图51:万科营业收入及归属母公司净利(亿元) ........ 33

图52:万科ROE、销售毛利率、EPS ............ 33

图53:世联行营业收入及归属母公司净利(亿元) .......... 33

图54:世联行ROE、销售毛利率、EPS ........ 33

表 格 目 录

表1:高校毕业生租金规模测算表(标黄为预测值) .......... 6

表2:不同类型流动模式城市的城市融入状况 ........... 8

表3:上海市2018 年租赁住房用地交易情况 ........... 13

表4:传统租房与长租公寓对比 ........... 14

表5:集中式公寓与分散式公寓对比 ........ 14

表6:长租公寓TOP20 品牌榜单 .......... 15

表7:房企经营长租公寓品牌情况 ............ 16

表8:房企长租公寓品牌城市布局 ............ 16

表9:2017 年至今长租公寓融资事件(部分) ........ 20

表10:美国在用住宅存量用途 ............. 25

表11:2016 年德国家庭住房拥有情况 ........... 25

表12:上市的住宅房地产投资信托市值前十(亿元人民币)(2018.05.31) ......... 27

表13:2017 年物业持有情况按类型分 ........... 28

表14:2017 年物业持有情况按产权分 ........... 28

表15:2016 年日本主要管理公司管理的公寓套数 ............. 30

[报告关键词]:   房地产租赁    房产租赁    房地产  

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