中国土地制度改革研究( 30页)

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 中国土地制度改革研究

 

正文目录

一、耕地稀缺，红线难撼............. 4

1、我国土地结构概览：城市建设用地面积占比小....... 4

2、宜耕面积少，耕地红线硬约束......... 4

二、二元土地制度下的城市用地扩张............. 7

1、二元制度，计划供给.............. 7

2、城市化趋势引致边界扩张，用地需求持续攀升....... 8

3、征地模式下，低成本城市外延扩张........... 10

三、集约集体建设用地使用............. 12

1、农村建设用地大量闲置、管理粗放........... 12

2、宅基地集约利用潜力较大.............. 13

3、基于增减挂钩，盘活农村闲置用地........... 14

四、流转方式提供用地增量............. 16

1、经营性集体建设用地流转先行.......... 16

2、集体非经营性用地：制度短期尚难突破.......... 18

五、城市用地存量的优化增效............. 22

1、向人要空间............... 22

2、香港旧城改造历史............. 22

3、差异于征购式的土地重划.............. 23

4、向工业地存量要空间............ 25

六、改革路径展望与受益标的............. 29

1、土地制度改革路径展望............ 29

2、投资着眼点：短看土地价值重估，长望行业健康稳定...... 29

图表目录

图1：我国土地结构............... 4

图2：我国建设用地构成.............. 4

图3：我国城市建设用地构成............ 4

图4：城市建设用地面积占总国土比例.......... 4

图5：各国人均耕地面积、单位面积粮食产量比较......... 5

图6：我国耕地保有量.............. 5

图7：我国基本土地制度.............. 7

图8：欧美国家一般城市化经验轨迹............. 8

图9：美国城市化率、城市用地面积............. 8

图10：韩国城市化率、城市用地面积........... 8

图11：中美韩城市人均建设用地面积对比.......... 9

敬请阅读末页的重要说明 Page 3

图12：大城市（人口超过100万）人口占总人口比重...... 9

图13：“两横三纵”城市化战略布局............. 9

图15：征地毛利及土地出让毛利.............. 10

图16：84个城市土地年抵押面积及抵押贷款......... 10

图17：农村劳动力转移人口及城市化率......... 12

图18：农村人口及农村居民点用地变化......... 12

图18：农村居民点用地与城市建设用地面积.......... 12

图19：农村人均居民点用地及城市人均建设用地面积........ 12

图20：各省闲置宅基地释放土地面积潜力........... 13

图21：各省宅基地容积率提升潜力（排除闲置宅基地） ....... 14

图22：增减挂钩示意图............. 14

图23：各城市小产权房占商品房体量......... 18

图24：各城市小产权房售价与商品房销售均价比......... 18

图25：105个监测城市地价情况.............. 19

图26：全国土地出让收入与地方本级财政收入.......... 20

图27：全国土地出让支出情况.............. 20

图28：地方本级财政缺口............. 20

图29：当前土地相关税收及土地出让毛利比较.......... 21

图30：假设建立城乡土地自由流转市场，土地流转税制的相关考虑.... 21

图31：土地重划（Land Re-Adjustment）模式示意图....... 23

图32：中国产业结构GDP占比............ 25

图33：各城市内部工业用地占比情况比较........... 25

图34：土地开发强度比较............. 26

图35：广东“三旧”规划待改造旧厂房用地.......... 27

图36：深圳市工业用地转性突破.............. 28

图37：房地产行业历史PEBand ............. 30

图38：房地产行业历史PBBand ............. 30

表1：耕地总量保护主要法律规划.............. 6

表2：我国二元土地制度简介............ 7

表3：《土地管理法》对征地的补偿标准......... 10

表4：征地补偿有关政策推进............. 11

表5：宅基地潜力计算相关假设及估计........... 13

表6：重庆地票模式具体流程............. 15

表7：近期试点推进情况............ 17

表8：近期针对小产房相关政策及事件........... 18

表9：温州市农村产权交易管理暂行办法.......... 19

表10：日本土地重划项目完成情况（面积单位：公顷） ....... 24

表11：韩国土地重划项目完成情况（至2001年末） ...... 24

表12：台湾地区市地重划节省政府建设经费情况（至1999年末）..... 24

表13：341个国家级开发区工业用地利用情况.......... 26

表14：近期与三旧改造试点相关情况......... 27

表15：土地流转概念主要受益股.............. 30