物管盈利模式探究( 30 页)

物管盈利模式探究( 30 页)


目 录

1、 物管三条赛道盈利模式探究 ............. 4

1.1、 住宅物管:跑马圈地阶段,增值服务仍在持续探索 ........ 4

1.1.1、 盈利模式:物管打通渠道,增值服务创收 ............. 4

1.1.2、 行业现状:增值服务探索难度大,呈现百花齐放态势 ........... 7

1.2、 商业物业运营:具备更强的外部性,对物业价值影响更大 ..... 9

1.2.1、 行业现状:格局分散,提价逻辑顺畅 ............ 9

1.2.2、 盈利模式:物管服务,叠加运营服务,考验持久经营能力 .......... 12

1.3、 公建类物业:规模大,项目订单式,盈利能力一般 ...... 17

1.3.1、 行业现状:“放管服”改革持续深化,物管公司服务边界扩大 ...... 17

1.3.2、 盈利模式:面积大、利润率低,运营能力与资源禀赋是最重要抓手 ............ 18

2、 空间测算:行业空间近2.3 万亿元 ......... 21

2.1、 房屋物管空间测算(剔除公建类):远期市场空间近2 万亿 .......... 21

2.2、 公建类物管空间测算:远期市场空间近3000 亿元 ........ 23

3、 物管估值探究:业务平台化、场景社会化...... 24

3.1、 横向业务平台化延展 ............ 24

3.2、 纵向业态城市化转型 ............ 26


图表目录

图1: 我国物管行业企业数量庞大 ........ 4

图2: 主要物管公司近3 年营收增速可观 ..... 5

图3: 主要物管公司近3 年归母净利润增速可观 ............ 5

图4: 主要物管公司IPO 募集资金大多用于收并购提升规模 ......... 6

图5: 物管行业续约率维持高位 ............ 7

图6: 主要物管公司业委会成立比例仍然较低(2017 年) ............. 7

图7: 物管服务打通渠道,增值服务创收 ..... 7

图8: 主要物管公司业主增值服务收入占比有所提升 ............. 8

图9: 主要物管公司业主增值服务毛利占比有所提升 ............. 8

图10: 2019 年碧桂园服务社区增值服务结构多样化 ..... 9

图11: 2019 年绿城服务社区增值服务结构多样化 ......... 9

图12: 2019 年保利物业社区增值服务结构多样化 ......... 9

图13: 2019 年永升生活服务社区增值服务结构多样化 .......... 9

图14: 全国商场总数增速有所下行 ............. 10

图15: 全国商场在管面积规模增速有所下行....... 10

图16: 全国商场运营服务供应商收入增速有所下行 ............. 10

图17: 社会零售额稳步提升 ....... 11

图18: 购物中心单位面积服务商产生收入持续提升 ............. 11

图19: 全国居民人均消费支出持续提升 ..... 11

图20: 2020H1 华润万象的商业运营收入占比27% ..... 14

图21: 2020H1 宝龙商业的商业运营收入占比21% ..... 14

图22: 2020M4 合景悠活商业运营收入占比19% ......... 15

图23: 三家公司商业运营收入对比(2020H1) ........... 15

图24: 三家商管公司商业部分物业管理费占租金收入比例较为可观(2020H1) ......... 15

图25: 两家商管公司商业部分商业运营费占租金收入比例较为可观(2020H1) ......... 16

图26: 新城控股商业租金收入持续提升 ..... 17

图27: 新城控股商业管理运营收入占纯租金71% ....... 17

图28: 公建类项目涵盖领域众多 ........ 18

图29: 500 强企业布局各细分业态比例均有上升 ......... 18

图30: 整改后西塘景区保洁管理改善颇多........... 20

图31: 整改后西塘景区安全管理改善颇多........... 20

图32: 西塘古镇景区客流量稳步增长 ......... 20

图33: 西塘古镇景区收入稳步增长 ............. 20

图34: 保利物业获取的公众类项目众多 ..... 21

图35: 城乡社区事务支出规模稳步增长 ..... 23

图36: 城乡社区事务支出占全国财政支出比例持续提升 ..... 23

图37: 绿城增值服务APP 界面 ........... 24

图38: 平台&消费型公司估值并非以业绩增长为锚 ............. 25

图39: 2020 年物管行业投资交易中基础服务领域占比49% ........ 27

图40: 2020 年物管行业投资交易中专业服务、增值服务占比大幅提升 ....... 27

图41: 物管行业业务平台化、场景社会化........... 28

表1: 物管行业规模较大的收并购案例频出........... 6

表2: 商业物业现状及特征 ........... 9

表3: 华润万象生活提供商业物业运营内容众多 .......... 12

表4: 宝龙商业的商业运营服务运营模式及收费模式 ........... 12

表5: 合景悠活商业运营服务运营内容众多......... 13

表6: 华润万象生活商业运营服务收费模式......... 13

表7: 合景悠活商业项目收费模式 ...... 14

表8: 典型商业项目物管收入占纯租金收入的75% ..... 17

表9: 重庆市人民检察院物业管理服务招标细则 .......... 19

表10: 重庆市人民检察院物业管理服务涉及领域广泛 ......... 19

表11: 2020 年全国物业管理面积预计为223 亿平方米 ........ 21

表12: 当前住宅物管服务渗透率仅49% ..... 22

表13: 住宅领域基础物管服务收入规模弹性较大 ........ 23

表14: 公建类项目物管服务收入空间可达3000 亿元 ........... 24

表15: 房屋经纪业务收入空间达17.6 亿元.......... 25

表16: 美居业务空间达39.8 亿元 ....... 26

表17: 社区团购业务收入空间达51.4 亿元.......... 26

表18: 2020 年部分企业开始加速强化设施设备及城市服务领域的服务能力 ........ 27

表19: 2020 年前十大交易总金额达77 亿元........ 28

表20: 主要物管公司PE 估值对比 ...... 29


[报告关键词]:   物管,盈利模式  

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