物流地产的经营模式分析( 22 页)

物流地产的经营模式分析( 22 页)


目 录

1 存量经营与物流地产...... 1

2 物流地产——房地产运营ToB 端重要领域 .......... 4

2.1 物流地产成为行业新风口 .......... 4

2.2 电商高速发展催生物流地产的快速发展 ............. 6

2.3 高端物流仓储极度匮乏,供不应求致租金稳步增长............ 7

2.4 以商品零售额衡量市场空间,中国高端物流设施发展空间大 ............ 10

2.5 一家独大,百家争鸣 ....... 10

3 物流地产的典型代表及经营模式 ..... 13

3.1 资源驱动型代表-宝湾物流 ....... 13

3.2 基金驱动型代表-普洛斯 ........... 15

3.3 产业链驱动型代表-京东物流 ............ 17

图 目 录

图1:经营性地产的表现形态、盈利模式和企业行为 .......... 2

图2:存量经营模式下的资产、内容和服务划分 ......... 2

图3:物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 ........ 3

图4:物流地产业务流程图 ......... 4

图5:中国网络零售额占比约13.4% ............ 6

图6:中国第三方物流收入规模与美国相当 ........ 6

图7:电商租赁占比显著高于其他国家 ....... 7

图8:普洛斯中国电商租赁占比持续提升至26% ......... 7

图9:现代物流仓储范例 ............. 7

图10:旧式仓库范例 .......... 7

图11:中国高端物流设施供应总量为0.2 亿方,人均0.015 方 ............ 8

图12:中国、美国物流仓储面积对比 ......... 8

图13:中国物流设施人均面积显著低于美日 ...... 8

图14:物流地产年化回报率明显高于其他物业(2008 -2013 年) ............. 9

图15:北京物流仓储用地成交统计(2008 年-2016 年) .......... 9

图16:一、二线城市租金逐渐拉开差距 ..... 9

图17:中国地区物流仓储空置率持续下降 .......... 9

图18:中美两国消费品零售额 .......... 10

图19:中国高端物流设施面积合理值应为2.8 亿方 ........... 10

图20:物流公司角色分类 ......... 11

图21:宝湾、宇培、普洛斯营业收入对比 ........ 11

图22:宝湾、宇培、普洛斯净利率对比 ............ 11

图23:中国物流市场普洛斯遥遥领先 ....... 11

图24:龙头物流公司增长均十分迅速 ....... 11

图25:宝湾物流布局全国 ......... 13

图26:宝湾物流的经营模式(从开发到运营的重资产模式) ............ 14

图27:宝湾物流营业收入稳步提升 ........... 15

图28:宝湾物流进驻企业 ......... 15

图29:普洛斯净资产价值全球分布情况 ............ 16

图30:物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 ............. 16

图31:普洛斯为客户提供物流相关的综合解决方案 .......... 16

图32:普洛斯在中国在营物流设施面积绝对龙头(百万方) ............ 16

图33:普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转 .......... 17

图34:普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大 ..... 17

图35:京东物流与配送服务不可分割 ....... 17

图36:京东物流多仓合一保证供货速度 ............ 17

图37:京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务 ............. 18

表 目 录

表1:增量开发vs 存量经营 ........ 1

表2:历年物流政策梳理 ............. 5

表3:物流地产主要收购案例列表,管理面积每平方米估值一般在2000-5000 元左右 ......... 9

表4:国内重要物流地产商对比 ........ 12

表5:宝湾物流部分运营项目经营指标 ..... 14

表6:相关标的估值表 ...... 19



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