美国奥特莱斯行业标杆 TANGER ( 30 页)

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早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”模式下的分散性和临时性色彩浓厚。 

真正意义上的奥特莱斯出现在1971年，创始人为美国企业家哈罗德•阿方德。 1957年，阿方德创建了“戴克斯特鞋类公司(DSC)”，贴牌生产Dexter皮鞋，建立皮鞋产业链。60年代，市场嗅觉敏锐的阿方德注意到很多制鞋工厂以“一美元一双鞋” 的价格处理尾货，而尾货处理商又以数倍价格转售。1971年，首家Dexter Factory Outlet Store(DFOS)开张，阿方德从其他工厂收购尾货然后提价销售。生意红火的DFOS很快遍布新英格兰主要公路沿线，截止90年代，DFOS已有80家连锁店。

Tanger 是美国和加拿大最大的奥特莱斯开发商之一，成立于 1981 年， 1993 年上市，专注于奥特莱斯中心的开发、收购、运营和管理，目前运营44 个奥特莱斯中心。公司在奥莱行业深耕细作、稳健经营，采取审慎的扩张步伐和低杠杆的财务运作模式保证了业务的稳健性。Tanger 上市以来经历了 2002 年-2006 年和 2008 年-2012 年两个快速发展时期，这两个时期恰好对应互联网泡沫破灭和全球金融危机，体现了奥莱业态逆经济周期的特点。 

目录索引

（一）奥特莱斯的起源、发展和现状.............8

1、起源与发展...8

2、当今美国奥特莱斯行业特点和格局.........10

（二）美国奥特莱斯行业标杆 TANGER 的成功之道.....12

1、TANGER：回报率最高的商业地产 REITS...............12

2、公司强势增长原因探析 ............15

（三）TANGER 的成功对中国奥特莱斯行业的启示......27

图表索引

图 6：滞涨时期美国 GDP、CPI 增速和失业率 .........8

图 7：滞涨时期美国实际人均收入增速和消费支出 ...8

图 8：滞涨时期美国政府在货币政策上的反复间接加剧企业库存压力....9

图 9：美国奥特莱斯中心数量和面积变化................10

图 10：奥特莱斯经营模式的发展阶段......10

图 11：tanger 发展历程和历年主营业务收入（单位：百万美元） ......12

图 12：Tanger 奥特莱斯门店分布美国和加拿大.....12

图 13：公司归母净利润整体维持上涨趋势..............13

图 14：公司盈利能力处于行业领先位置 .................13

图 15：Tanger 连续 23 年股利保持正增长 .............14

图 16：Tanger 自上市以来累积股价涨幅达 430%..... 错误!未定义书签。

图 17：公司股东回报率超过 REITS 行业指数............ 错误!未定义书签。

图 18：公司市值增长与并购、宏观环境密切相关...15

图 19：奥特莱斯的生命力在于解决供需双方矛盾...16

图 20：Tanger 在经济低迷时销售增速高于一般百货企业.....17

图 21：公司与众多知名品牌商合作..........18

图 22：Tanger 续租和换租租金涨幅........18

图 23：公司 2003-2013 每年租约到期面积占比达 15%以上 ................19

图 24：公司 2003 以来租金涨幅快速提升...............19

图 25：公司 2003 以来业绩提升股价走强...............19

图 26：公司自成立以来出租率始终在 95%以上......21

图 27：公司租户费用占比销售收入仅为 8.5% ........21

图 28：公司销售平效接近高端百货（美元/平方英尺） .........21

图 29：公司自上市以来奥莱项目数量及可出租面积变化.......22

图 30：Tanger 选址必须符合一系列标准................23

图 31：Tanger 采用一系列措施维护财务稳健 ........24

图 32：公司通过固定利率债务管理利率风险..........24

图 33：公司 2016 年 FFO 近一半留存 .....24

图 34：公司未来到期债务压力不大..........25

图 35：美国近五年新增奥特莱斯数量及开发商 ......27

图 36：2011 年来美国新增奥特莱斯 Tanger 占据 28%.........27

图 37：2002-2014 年我国开业奥特莱斯优品率低...27

图 38：2014-2016 年新增奥特莱斯数量及城市分布..............27

图 39：2016 年国内销售额前 20 强奥特莱斯..........28

图 40：上海青浦百联奥特莱斯购物广场 .................29

图 41：天津佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯..........29

图 42：美国奥特莱斯成长及繁荣期人均 GDP（美元）.........29

图 43： 我国人均 GDP 水平与美国 70 年代相当....29

表 3：美国奥特莱斯行业不断集中（截止 2015 年 8 月）...... 11

表 4：全球金融危机至今 Tanger 的 FFO 增速位居行业第一 ...............13

表 5：公司近五年租金涨幅进一步提高 ....20

表 6：Tanger 的收入和主要费用结构（单位：百万美元）...20

表 7：公司各项债务指标良好....25

表 8：公司最新信用评级 ...........26