非住宅物业管理研究报告( 66 页)

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文目录

前言 ..... 8

非住宅物管:业态空间广阔,将成为物管领域新赛道.......... 9

我国非住宅物管市场:收入已占基础服务半壁江山 ..... 9

非住宅物管模式特点:高门槛、更分散、盈利能力具备改善空间 ......... 11

非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向 ......... 14

非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求 .......... 14

非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间 ..... 15

物管领域证券化提速,非住宅运作案例增多 ....... 17

物业管理空间突破将成必然,非住宅物业管理市场将成为重要蓝海 ..... 19

未来非住宅业态占比将持续提升,市场规模有望超8000 亿 ......... 19

各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间 ..... 20

非住宅物业业态结构:百花齐放,多元蓝海 ............. 22

商办物业:覆盖度相对较高,服务深化空间大 ........... 22

商办物业管理空间 .......... 22

商办物业管理特点 .......... 23

商办物业管理业态结构:写字楼 ....... 24

商办物业管理业态结构:商业 .......... 25

产业园区:从基础物管到园区运营 ........... 27

产业园区物业管理空间 ............ 27

产业园区物业管理特点 ............ 27

产业园区物业管理业态结构 ..... 27

学校:后勤服务社会化推动发展,公益属性突出 ....... 29

学校物业管理空间 .......... 29

学校物业管理特点 .......... 29

学校物业管理业态结构 ............ 30

医院:把握后勤服务市场化、社会化趋势 ......... 32

医院物业管理特点 .......... 32

医院物业管理业态结构 ............ 32

公共场馆:潜在空间广阔,龙头积极布局 ......... 34

公共场馆物业管理特点 ............ 34

公共场馆物业管理业态结构 ..... 35

非住宅物管模式思考:从单一到集成,从基础服务到高附加值 ........... 38

海外设施管理30 年:单一到集成服务、本地到全球、低附加值到高附加值 .......... 38

设施管理行业全球过万亿美元,中国市场规模和渗透率提升空间依然较大 ............ 40

非住宅物管龙头复盘:借力资本并购,拓展空间、升维模式 ...... 43

商办物管典范——世邦魏理仕:布局商业地产全生命周期的跨境服务商 ....... 43

发展历程:基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张 . 43

业务模式:物业管理和服务外包收入持续提升,商业地产优势赋予客户粘性和服务连续性优势 ......... 45

物业管理:零售、写字楼、物流等商业地产为主,成本节约效应明显 ............ 47

历史业绩:长期增长稳健,外延并购和内生增长双驱动 ...... 49

市场表现:市值持续创新高,历史PE(TTM)中枢20 倍 ........... 50

爱玛客:深耕美国,注重资本运作和并购扩张的集成设施管理龙头 ..... 51

发展历程:资本运作频繁,并购筑就壁垒 .......... 51

业务模式:团餐与设施管理业务多采用类“包干制”模式,制服业务规模效应更

佳 ......... 53

历史业绩:业务量质齐升叠加利息费用收窄,第三次上市后业绩持续增长 .... 56

市场表现:快速成长期市值CAGR 为19%,PE(TTM)均值30 倍 ............. 57

欧艾斯:聚焦大客户战略,自营传统服务的集成设施管理龙头 ............ 57

发展历程:从数量到质量有机升级,全自营提供高品质服务 ........ 57

业务板块:聚焦传统自营服务,集成服务发展迅速 ..... 59

历史业绩:重整市场业务布局,聚焦核心客户高质量发展 ............ 61

市场表现:快速成长期市值CAGR 为25%, PE(TTM)均值30 倍 ........... 63

小结:基础赋能到价值创造,三路径谋多元发展 ....... 63

投资建议 ............. 65

风险提示 ...... 66

图表目录

图表1: 非住宅物业的分类 ............ 9

图表2: 我国城镇化率......... 10

图表3: 我国城镇居民人均可支配收入 .......... 10

图表4: 全国物业管理行业管理规模和同比增速 ..... 10

图表5: 全国物业管理行业经营收入和同比增速 ..... 10

图表6: 2018 年500 强物管企业管理面积业态分布 ........ 10

图表7: 2018 年500 强物管企业基础物业服务营收业态分布 ........... 10

图表8: 2018 年500 强物管企业布局各业态的企业数量占比 ........... 11

图表9: 2019 年各业态物业管理服务领先企业 ....... 12

图表10: 2018 年500 强物管企业分业态平均物业费 ...... 13

图表11: 2018 年500 强物管企业分业态平均物业费收缴率 ............. 13

图表12: 2018 年500 强物管企业收入结构 ........... 13

图表13: 2018 年500 强物管企业成本结构 ........... 13

图表14: 2018 年部分物管公司盈利能力对比 ........ 14

图表15: 2018 年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比 ...... 14

图表16: 2018 年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比 .......... 14

图表17: 上市物业管理公司非住宅物业布局情况 ............ 15

图表18: 2018 年500 强企业增值服务营收和净利润占比 ....... 16

图表19: 百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率 .......... 16

图表20: 2018 年部分上市物管公司增值服务收入占比 ............ 16

图表21: 2018 年百强物管公司增值服务收入来源 .......... 17

图表22: 我国物管公司上市情况(数据截至2019 年10 月29 日,PE 为Wind 一致预期)...... 17

图表23: 保利物业非住宅项目营收占比 ........ 18

图表24: 保利物业非住宅项目在管面积占比 .......... 18

图表25: 招商物业城市综合运营模式 ............ 18

图表26: 2018 年以来部分百强物管公司收并购案例 ...... 19

图表27: 全国商品房竣工面积和同比增速..... 20

图表28: 全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值 ........ 20

图表29: 2025 年我国非住宅物管市场规模测算 ..... 20

图表30: 2017 年末全国各类建设用地面积 ............ 21

图表31: 百强物管企业管理面积和市占率..... 21

图表32: 百强物管企业营业收入和市占率..... 21

图表33: 500 强企业细分业态覆盖度 ............ 22

图表34: 管理面积低于100 万平的500 强细分业态布局企业占比 ............ 22

图表35: 物业收入低于5000 万元的500 强细分业态布局企业占比 .......... 22

图表36: 全国商品房新开工面积:写字楼..... 23

图表37: 全国商品房竣工面积:写字楼 ........ 23

图表38: 全国商品房新开工面积:商业 ........ 23

图表39: 全国商品房竣工面积:商业 ............ 23

图表40: 部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌 ........ 24

图表41: 2018 年500 强企业写字楼物业管理面积区间段分布 ......... 24

图表42: 2018 年500 强企业写字楼物业服务收入区间段分布 ......... 24

图表43: 2018 年500 强企业写字楼管理面积城市能级分布 ............. 24

图表44: 2018 年500 强企业写字楼各城市能级物业费情况 ............. 24

图表45: 2018 年500 强企业写字楼收费形式分布 ......... 25

图表46: 2018 年500 强企业写字楼各收费形式物业费情况 ............. 25

图表47: 百强企业写字楼平均管理面积 ........ 25

图表48: 百强企业写字楼平均物业服务收入 .......... 25

图表49: 2018 年500 强企业商业物业管理面积区间段分布 ............. 26

图表50: 2018 年500 强企业商业物业服务收入区间段分布 ............. 26

图表51: 2018 年500 强企业商业管理面积城市能级分布 ....... 26

图表52: 2018 年500 强企业商业各城市能级物业费情况 ....... 26

图表53: 2018 年500 强企业商业管理收费形式分布 ...... 26

图表54: 2018 年500 强企业商业管理各收费形式物业费情况 ......... 26

图表55: 百强企业商业平均管理面积 ............ 27

图表56: 百强企业商业平均物业服务收入..... 27

图表57: 全国工业用地成交总建面 ...... 27

图表58: 2018 年500 强企业产业园区物业管理面积区间段分布 ...... 28

图表59: 2018 年500 强企业产业园区物业服务收入区间段分布 ...... 28

图表60: 2018 年500 强企业产业园区管理面积城市能级分布 ......... 28

图表61: 2018 年500 强企业产业园区各城市能级物业费情况 ......... 28

图表62: 2018 年500 强企业产业园区收费形式分布 ...... 28

图表63: 2018 年500 强企业产业园区各收费形式物业费情况 ......... 28

图表64: 百强企业产业园区平均管理面积..... 29

图表65: 百强企业产业园区平均物业服务收入 ...... 29

图表66: 全国各级各类公办和民办学校数量 .......... 30

图表67: 2018 年全国部分类别公办学校校舍建筑面积 ............ 30

图表68: 学校物业服务内容 ........ 30

图表69: 2018 年500 强企业学校物业管理面积区间段分布 ............. 30

图表70: 2018 年500 强企业学校物业服务收入区间段分布 ............. 30

图表71: 2018 年500 强企业学校管理面积城市能级分布 ....... 31

图表72: 2018 年500 强企业学校各城市能级物业费情况 ....... 31

图表73: 2018 年500 强企业学校收费形式分布 ............. 31

图表74: 2018 年500 强企业学校各收费形式物业费情况 ....... 31

图表75: 百强企业学校平均管理面积 ............ 31

图表76: 百强企业学校平均物业服务收入..... 31

图表77: 全国医院数量....... 32

图表78: 2017 年不同类别医院数量 ..... 32

图表79: 2018 年500 强企业医院物业管理面积区间段分布 ............. 33

图表80: 2018 年500 强企业医院物业服务收入区间段分布 ............. 33

图表81: 2018 年500 强企业医院管理面积城市能级分布 ....... 33

图表82: 2018 年500 强企业医院各城市能级物业费情况 ....... 33

图表83: 2018 年500 强企业医院管理收费形式分布 ...... 33

图表84: 2018 年500 强企业医院管理各收费形式物业费情况 ......... 33

图表85: 百强企业医院平均管理面积 ............ 34

图表86: 百强企业医院平均物业服务收入..... 34

图表87: 全国城镇固定资产投资 .......... 34

图表88: 艺术馆、图书档案馆、体育馆固定资产投资 ............. 34

图表89: 2018 年500 强企业公共场馆管理面积区间段分布 ............. 35

图表90: 2018 年500 强企业公共场馆服务收入区间段分布 ............. 35

图表91: 2018 年500 强企业公共场馆管理面积城市能级分布 ......... 35

图表92: 2018 年500 强企业公共场馆各城市能级物业费情况 ......... 35

图表93: 2018 年500 强企业公共场馆收费形式分布 ...... 36

图表94: 2018 年500 强企业公共场馆各收费形式物业费情况 ......... 36

图表95: 百强企业公共场馆平均管理面积..... 36

图表96: 百强企业公共场馆平均物业服务收入 ...... 36

图表97: 万科商企服务业务概述 .......... 37

图表98: 万科物业珠海横琴新区“城市物业”模式的具体业务 ............. 37

图表99: 设施管理的具体服务范畴 ...... 38

图表100: 设施管理涵盖的物业业态 ............. 39

图表101: 设施管理行业的发展历程 ............. 40

图表102: 设施管理全球市场规模 ........ 40

图表103: 2017 年设施管理市场规模在全球主要区域的分布情况 ............. 41

图表104: 2017 年中国设施管理市场规模及结构 (单位:亿美元) ........ 42

图表105: 2017 年全球与中国设施管理行业比较 ............ 42

图表106: 房地产五大行简介 ...... 43

图表107: 世邦魏理仕主要业务和服务业态类型 ............. 44

图表108: 世邦魏理仕发展历程 ............ 45

图表109: 世邦魏理仕基于全产业链的业务组合 ............. 46

图表110: 世邦魏理仕业务分类 ............ 46

图表111: 2016-2018 世邦魏理仕(CBRE)营收结构 ............ 47

图表112: 1999-2001 世邦魏理仕(CBRE)营收结构 ............ 47

图表113: 2018 年仲量联行(JLL)营收结构 ........ 47

图表114: 2018 年戴德梁行(CWK)营收结构 ..... 47

图表115: 2018 年高力国际(CIGI)营收结构 ...... 47

图表116: 2018 年第一太平戴维斯(SVS)营收结构 ............. 47

图表117: 2018 年末世邦魏理仕物业管理业态分布 ........ 48

图表118: 世邦魏理仕物业管理主要服务内容 ........ 48

图表119: 世邦魏理仕地产景气度评价 .......... 49

图表120: 五大行营收(亿美元)及增速 ...... 50

图表121: 五大行净利(亿美元)及增速 ...... 50

图表122: 五大行毛利率 ............. 50

图表123: 五大行净利率 ............. 50

图表124: 世邦魏理仕市值 .......... 50

图表125: 世邦魏理仕PE(TTM) ...... 50

图表126: 五大行PE(TTM)对比 ...... 51

图表127: 五大行市值对比(亿美元) .......... 51

图表128: 爱玛客发展历程 .......... 52

图表129: 爱玛客美国和海外营收分布 .......... 53

图表130: 爱玛客团餐与设施管理服务业务概况 ............. 54

图表131: 爱玛客损益合同和客户利息合同的对比 .......... 55

图表132: FSS 美国营收和同比增速 ............. 55

图表133: FSS 海外营收和同比增速 ............. 55

图表134: FSS 美国和FSS 海外息税前营业利润率 ....... 55

图表135: 制服业务营收和同比增速 ............. 56

图表136: 制服业务息税前营业利润率 .......... 56

图表137: 爱玛客营收和同比增速 ........ 56

图表138: 爱玛客归母净利润和同比增速 ...... 56

图表139: 爱玛客息税前利润率和归母净利率 ........ 57

图表140: 爱玛客第三次上市后的市值 .......... 57

图表141: 爱玛客第三次上市后的PE(TTM) .......... 57

图表142: 欧艾斯发展历程 .......... 58

图表143: 2018 财年欧艾斯营收占比(按客户群体) ............. 58

图表144: 2018 财年欧艾斯营收地域分布 ............. 59

图表145: 欧艾斯重点客户/非重点客户市场内生增长率 .......... 59

图表146: 欧艾斯六大业务板块 ............ 60

图表147: 2016-2018 财年欧艾斯各业务营收占比.......... 60

图表148: 2018 财年欧艾斯收入分类(按服务类型) ............. 61

图表149: 2012-2018 财年欧艾斯集成设施服务营收额(单位:亿美元)......... 61

图表150: 欧艾斯集成设施服务方案 ............. 61

图表151: 欧艾斯营业收入和同比增速 .......... 61

图表152: 欧艾斯息税前利润率 ............ 61

图表153: 欧艾斯负债权益比 ...... 62

图表154: 欧艾斯营业利润、净利润与主要成本 ............. 62

图表155: 现有全球重点客户 ...... 63

图表156: 欧艾斯业绩展望 .......... 63

图表157: 欧艾斯市值 ........ 63

图表158: 欧艾斯 PE(TTM) ............ 63

图表159: 非住宅物管公司的三条发展思路 ........... 64

图表160: 中航善达物业管理业务营收和归母净利润 ...... 65

图表161: 万科物业营收和毛利 ............ 65

图表162: 2018 年末华夏幸福产业新城基础设施建设情况 ...... 66

图表163: 蓝光嘉宝服务营收和归母净利润 ........... 66

[报告关键词]:   非住宅物业管理    物业管理    物业    世邦魏理仕    爱玛客    欧艾斯  

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