国际物业管理龙头研究报告( 42页)

国际物业管理龙头研究报告( 42页)


目 录

1 全球物管企业发展的三大规律 ...... 5

2 横向多元化:服务型物管龙头 ..... 9

2.1 索迪斯:世界一流的综合设施管理服务商 ..... 9

2.1.1 致力于提供一体化解决方案的经营模式 9

2.1.2 积极并购,拓展业务范围和服务区域 11

2.1.3 营业收入稳定增长,盈利波动性小,抗周期性强 13

2.2 永旺永乐:日本最大的综合设施物业管理公司 ......... 16

2.2.1 从操作领域切入管理领域服务的经营模式 16

2.2.2 内生加外延,从日本走向国际 18

2.2.3 日本设施管理市场规模总体稳定,永旺永乐强者恒强 20

2.2.4 收入缓慢增长,盈利稳定,股本回报率下降 22

2.3 综合设施管理服务商或是中国第三方物管企业的方向 ...... 25

2.3.1 他山之石:通向综合设施管理服务商之路 25

2.3.2 中国第三方物管企业突围 26

3 纵向一体化:交易型物管龙头 .......... 28

3.1 世邦魏理仕:全球商业地产服务龙头公司 .......... 28

3.1.1 三大板块联动,并购驱动的经营模式 28

3.1.2 大规模进行国内与国际并购,实现区域扩张发展 30

3.1.3 营业收入高速增长,毛利率逐渐下滑 32

3.2 仲量联行:全球商业地产服务龙头公司 ...... 35

3.2.1 房地产服务全周期覆盖的经营模式 35

3.2.2 持续并购扩大业务规模,深化地产服务,巩固领先地位 37

3.2.3 收入稳步增长,盈利能力表现出波动性 39

3.3 进退自如:国内开发商系物管企业的攻守道 ...... 40

3.3.1 他山之石:不动产整体解决方案提供商的发展路径 40

3.3.2 进退自如:开发商系物管企业的攻与守 41

图表目录

图1:索迪斯人工成本占比基本维持在50%左右 .... 6

图2:仲量联行人工成本占比基本维持在70%左右 ....... 6

图3:世邦魏理仕人均管理面积变化......... 6

图4:仲量联行管理面积变化 ..... 6

图5:美国、法国1986 至今累计住宅销售套数 单位:万套 ....... 7

图6:美国小区数量和小区平均居民人数 ........ 7

图7:国际物业龙头发展策略 ..... 8

图8:国际物管龙头的横向多元化与纵向一体化 ..... 8

图9:索迪斯一体化解决方案经营模式 ..... 9

图10:驻场服务收入分布政府与工商企业占比56% ....... 10

图11:企业服务收入占政府与工商企业驻场服务收入的48% .......... 10

图12:医疗驻场服务收入占医疗与养老分部收入的主要部分 .... 10

图13:大学驻场服务占教育机构分部收入的主要部分 ........ 10

图14:索迪斯52 年发展路径 .......... 11

图15:收入增长缓慢年均复合增速仅为4.2% ......... 13

图16:驻场服务收入增长情况 单位:百万欧元 ......... 14

图17:索迪斯收入受经济波动影响比较明显 ........ 14

图18:2006~2018 年索迪斯的ROE 稳定在15%左右 ....... 15

图19:盈利和现金流均好分红率较高 单位:百万欧元 ......... 15

图20:收入增长主导市值增长 ........ 16

图21:估值中枢在20~30 倍之间并购可以提振估值水平 ...... 16

图22:永旺永乐从操作领域切入管理领域的综合服务模式 ....... 17

图23:永旺永乐2018 年各业务板块收入占比 ..... 18

图24:永旺永乐2018 年营业成本构成 ......... 18

图25:永旺永乐网点分布图 ..... 19

图26:日本设施管理市场规模总体上处于稳定状态 .... 20

图27:永旺永乐市占率持续提升展现强者恒强特质 ........ 21

图28:永旺集团对永旺永乐提供了强力支持 ........ 21

图29:永旺永乐中期计划 ........ 22

图30:永旺永乐通过智能化来降低人工成本 ........ 22

图31:永旺永乐2006~2017 年的收入变化.......... 23

图32:永旺永乐2006~2017 年净利润及利润率变化 ......... 24

图33:2006~2017 年永旺永乐ROE 变化趋势 .... 25

图34:永旺永乐现金流状况良好分红率一般 .... 25

图35:2006~2017 年永旺永乐市盈率变化趋势 .......... 25

图36:永旺永乐股价走势 ........ 25

图37:国际综合设施管理服务巨头发展路径 ........ 26

图38:Top50 房企市占率持续提升 ........ 27

图39:Top50 的销售均价明显高于全国平均售价 ........ 27

图40:中国物业行业主要政策 ........ 27

图41:世邦魏理仕商业模式 ..... 29

图42:2018 年世邦魏理仕收入分布 ...... 30

图43:2018 年顾问服务收入构成 .......... 30

图44:世邦魏理仕百年发展史 ........ 31

图45:世邦魏理仕2003~2018 年收入增速.......... 32

图46:世邦魏理仕收入对于经济周期比较敏感 .... 33

图47:世邦魏理仕毛利率与净利率变化 ........ 34

图48:2009~2018 年世邦魏理仕净利润及自由现金流变化 ...... 34

图49:世邦魏理仕ROE 保持在20%左右 ..... 34

图50:2004~2019 年世邦魏理仕股价变化 .......... 35

图51:2004~2019 年世邦魏理仕市盈率变化 ....... 35

图52:仲量联行经营模式 ........ 36

图53:仲量联行2018 年总收入结构...... 37

图54:仲量联行2018 年费用收入结构 ......... 37

图55:仲量联行发展历史 ........ 38

图56:仲量联行营业收入变化 ........ 39

图57:仲量联行毛利率稳定净利率波动较大 .... 39

图58:仲量联行ROE 变化情况 ...... 40

图59:仲量联行现金流与分红情况 ........ 40

图60:仲量联行市盈率变化 ..... 40

图61:仲量联行股价走势 ........ 40

表1:全球典型物业管理企业经营模式及核心财务数据概述 单位:亿美元 ...... 5

表2:索迪斯并购事件 ....... 11

表3:永旺永乐并购事件表 ....... 19

表4:永旺永乐各板块业务情况 ....... 23

表5:世邦魏理仕并购时间表 .......... 31

表6:仲量联行并购时间表 ....... 38

表7:主要已上市开发商系物管公司数据 单位:亿元 ........ 41

[报告关键词]:   物业管理    索迪斯    永旺永乐    世邦魏理仕    仲量联行  

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