商办物业管理行业分析报告( 44 页)

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目 录

1. 行业空间：空间深度与广度并存，格局分散待整合 .......... 8

1.1. 商办物业规模提升空间：规模高速增长，品类拓展存在潜力 ............. 8

1.1.1. 商办业态规模稳步提升，布局逐渐扩张 ...... 8

1.1.2. 开工竣工量维持平稳，保障未来规模提升 ......... 10

1.1.3. 以国外为鉴，规模与服务品类存在提升空间 ...... 11

1.2. 商办管理能力的深化空间：高需求与低回报不匹配，管理能力亟待提升 ......... 13

1.2.1. 消费水平提升+电商红利见顶，线下消费机遇显现 ............ 13

1.2.2. 第三产业提升迅速，推动办公服务需求提振 ..... 15

1.2.3. 高需求与低回报水平不匹配，商业管理服务潜力空间亟待挖掘 ......... 17

2. 行业竞争格局：格局较为分散，存在整合空间 ....... 19

3. 行业商业模式：维度多元、高成长性的优质赛道 ............ 20

3.1. 创收：盈利能力优异，具备成长性 .......... 20

3.1.1. 单价与毛利率水平高，盈利能力强 ............ 20

3.1.2. 物业费收缴率高，提价难度低........... 22

3.1.3. 单位面积创收能力强，具备较强成长性 ............. 23

3.2. 服务：服务内容覆盖面大，存在专业壁垒 ....... 26

3.2.1. 服务流程和对象覆盖面大，业务延伸范围广 ..... 26

3.2.2. 服务专业化程度高，高门槛构筑壁垒 ........ 27

3.3. 外拓：并购困局解决，外拓选择面扩大 ........... 28

3.4. 科技：降本叠加增利，科技赋能场景多元 ....... 28

3.5. 品质：收费与服务主体统一，服务品质溢价能力强 ......... 30

4. 策略：怎样的商管物业公司可以突围？ .......... 31

5. 对标仲量联行：收并购纵横扩张，全周期多业务滚动发展 ..... 32

6. 相关标的： ..... 36

6.1. 华润万象生活：国内领先的商管企业，全国布局品牌成熟 ...... 36

6.2. 宝龙商业：深耕长三角区域，产品线全面覆盖 ........ 39

6.3. 合景悠活：全业态布局，协同引导服务空间打开 ............. 41

6.4. 星盛商业：大湾区领先的商管物企，高度轻资产化输出 .......... 42

6.5. 卓越商企服务：定位高端商务物业，外拓力强 ........ 43

图表目录

图 1：百强物企商业物业费收入（亿元）及同比 ......... 8

图 2：百强物企商业物业管理面积（亿方）及同比 ..... 8

图 3：百强物企办公物业费收入（亿元）及同比 ......... 9

图 4：百强物企办公物业管理面积（亿方）及同比 ..... 9

图 5：百强物企住宅物业费收入（亿元）及同比 ......... 9

图 6：百强物企住宅物业管理面积（亿方）及同比 ..... 9

图 7：不同业态在百强物企管理面积中的占比 ............. 9

图 8：百强物企布局业态的企业数量占比 .......... 10

图 9：办公楼新开工面积（亿方）及同比 ........... 11

图 10：商业营业用房新开工面积（亿方）及同比 ...... 11

图 11：办公楼竣工面积（亿方）及同比 ..... 11

图 12：商业营业用房竣工面积（亿方）及同比 .......... 11

图 13：各国人均零售商业店面面积对比（平米） ..... 12

图 14：各国人均购物中心面积对比（平米） ............. 12

图 15：各国人均写字楼面积对比（平米） ........ 12

图 16：居民消费水平（元）及同比 ........... 13

图 17：居民人均可支配收入（元）及同比 ........ 13

图 18：社会消费品零售总额（万亿元）及同比 ......... 14

图 19：最终消费/GDP总额 ....... 14

图 20：商品网上零售额累计同比 ...... 14

图 21：网络购物交易规模（万亿元）及同比 ............. 15

图 22：阿里巴巴线上获客成本（元） ....... 15

图 23：零售商品品类的销售场景占比 ....... 15

图 24：第三产业产值（万亿元）及同比 ............ 16

图 25：第三产业产值占比变化 .......... 16

图 26：各国第三产业产值占比对比 ........... 16

图 27：第三产业就业人员人数（亿）及同比 ............. 17

图 28：第三产业就业人员人数占比变化 ............ 17

图 29：各国第三产业就业人员人数占比对比 ............. 17

图 30：商业地产企业投资性地产租金坪效对比（元/平米/年） .......... 18

图 31：商业地产企业购物中心租金坪效对比（元/平米/年） ..... 19

图 32：商业地产企业写字楼租金坪效对比（元/平/年） ............. 19

图 33：百强物企在五百强中的面积占比 ............ 19

图 34：百强物企在五百强中的项目数量占比 ............. 19

图 35：商业物管行业前五集中度 ...... 20

图 36：住宅物管行业前五集中度 ...... 20

图 37：2019年百强物企各业态物业费水平（元/平米/月） ........ 21

图 38：华润万象生活分业务毛利率 ........... 21

图 39：卓越商企服务分业务毛利率 ........... 21

图 40：宝龙商业分业务毛利率 .......... 22

图 41：合景悠活分业务毛利率 .......... 22

图 42：物业管理行业各业态物业费平均收缴率 ......... 22

图 43：百强物企业态单项目物业费收入（万元） ..... 23

图 44：百强物企业态单面积物业费收入（元/平米） ......... 23

图 45：华润置地购物中心零售额（亿元） ........ 24

图 46：华润置地商业租金收入（亿元） ............ 24

图 47：华润万象生活关联方物管收入（亿元） ......... 24

图 48：华润万象生活关联方物管收入/租金收入 ........ 25

图 49：华润万象生活关联方物管收入/零售额 ............ 25

图 50：华润置地商办项目各阶段单项目平均租金（亿元）、单项目平均零售额（亿元）、平均出租率........ 25

图 51：华润置地商办项目各阶段平均成本回报率、项目毛利率 ........ 25

图 52：商业地产百强代表企业经营性物业平均租金（元/平米/月） ........... 26

图 53：商业地产百强代表企业经营性物业收入均值（亿元）及同比 ......... 26

图 54：房地产行业平均年薪与居民消费水平同比增速 ...... 26

图 55：住宅物业与商办物业收并购单盘盈利模型对比 ...... 28

图 56：主流商管企业员工成本占营业成本占比 ......... 29

图 57：百强物业企业各业态包干制与酬金制收费占比对比 ....... 30

图 58：百强物业企业各业态包干制与酬金制平均物业费（元/平米/月） ............ 30

图 59：百强物业企业各业态酬金制溢价率 ........ 31

图 60：住宅物管的服务与收费逻辑 ........... 31

图 61：商办物管的服务与收费逻辑 ........... 31

图 62：仲量联行收并购与重组费用支出（亿美元） .......... 33

图 63：仲量联行物管费用收入（亿美元）及同比 ..... 34

图 64：仲量联行物管面积（亿平方英尺）及同比 ..... 34

图 65：仲量联行物管物业费收入坪效（美元/平方英尺） .......... 34

图 66：LaSalle投资管理费用收入/资产管理规模 ...... 35

图 67：仲量联行EBITDA利润率 ..... 35

图 68：仲量联行各项收入结构 .......... 35

图 69：中国购物中心管理服务收入前五市场份额 ..... 36

图 70：华润万象生活商业管理收入（亿元）及同比 .......... 36

图 71：华润万象生活业务收入结构 ........... 36

图 72：华润万象生活零售商业在管面积（万方）及同比 ........... 37

图 73：华润万象生活写字楼在管面积（万方）及同比 ...... 37

图 74：中国重奢购物中心在管数量前五排名 ............. 38

图 75：华润万象生活管理项目出租率 ....... 39

图 76：宝龙商业商业租金收入（亿元）及同比 ......... 39

图 77：宝龙商业商业已开业面积（万方）及同比 ..... 39

图 78：宝龙商业零售商业项目在营个数 ............ 40

图 79：宝龙商业商业运营服务收入中长三角占比 ..... 40

图 80：宝龙商业零售商业整体出租率 ....... 40

图 81：宝龙商业各产品线项目出租率 ....... 40

图 82：宝龙商业招商品牌库品牌数量 ....... 41

图 83：宝龙商业部分合作品牌 .......... 41

图 84：合景悠活非住及商业运营管理收入（亿元）及同比 ....... 42

图 85：合景悠活分业务收入占比 ...... 42

图 86：星盛商业品牌及管理输出服务合约面积（万方）和项目个数 ......... 43

图 87：星盛商业分业务毛利率对比 ........... 43

图 88：星盛商业会员销售额占比 ...... 43

图 89：卓越商企服务商务在管面积（万方）及同比 .......... 44

图 90：卓越商企服务商务在管面积来源占比 ............. 44

表 1：商管服务收费方式 ........... 20

表 2：住宅与商办物业合同订立情况 ......... 23

表 3：商管服务类型和服务内容 ........ 27

表 4：写字楼物业与商业物业的基础物管内容和特点 ........ 27

表 5：写字楼物业与商业物业的基础物管内容和特点 ........ 29

表 6：仲量联行重要发展事件 ............ 33

表 7：2020年中国商业地产运营十强房企 ......... 37

表 8：2019年部分华润万象城在各城市的零售额排名 ....... 38