商办物业管理行业分析报告( 44 页)

    2021-04-03

商办物业管理行业分析报告( 44 页)


目 录


1. 行业空间:空间深度与广度并存,格局分散待整合 .......... 8

1.1. 商办物业规模提升空间:规模高速增长,品类拓展存在潜力 ............. 8

1.1.1. 商办业态规模稳步提升,布局逐渐扩张 ...... 8

1.1.2. 开工竣工量维持平稳,保障未来规模提升 ......... 10

1.1.3. 以国外为鉴,规模与服务品类存在提升空间 ...... 11

1.2. 商办管理能力的深化空间:高需求与低回报不匹配,管理能力亟待提升 ......... 13

1.2.1. 消费水平提升+电商红利见顶,线下消费机遇显现 ............ 13

1.2.2. 第三产业提升迅速,推动办公服务需求提振 ..... 15

1.2.3. 高需求与低回报水平不匹配,商业管理服务潜力空间亟待挖掘 ......... 17

2. 行业竞争格局:格局较为分散,存在整合空间 ....... 19

3. 行业商业模式:维度多元、高成长性的优质赛道 ............ 20

3.1. 创收:盈利能力优异,具备成长性 .......... 20

3.1.1. 单价与毛利率水平高,盈利能力强 ............ 20

3.1.2. 物业费收缴率高,提价难度低........... 22

3.1.3. 单位面积创收能力强,具备较强成长性 ............. 23

3.2. 服务:服务内容覆盖面大,存在专业壁垒 ....... 26

3.2.1. 服务流程和对象覆盖面大,业务延伸范围广 ..... 26

3.2.2. 服务专业化程度高,高门槛构筑壁垒 ........ 27

3.3. 外拓:并购困局解决,外拓选择面扩大 ........... 28

3.4. 科技:降本叠加增利,科技赋能场景多元 ....... 28

3.5. 品质:收费与服务主体统一,服务品质溢价能力强 ......... 30

4. 策略:怎样的商管物业公司可以突围? .......... 31

5. 对标仲量联行:收并购纵横扩张,全周期多业务滚动发展 ..... 32

6. 相关标的: ..... 36

6.1. 华润万象生活:国内领先的商管企业,全国布局品牌成熟 ...... 36

6.2. 宝龙商业:深耕长三角区域,产品线全面覆盖 ........ 39

6.3. 合景悠活:全业态布局,协同引导服务空间打开 ............. 41

6.4. 星盛商业:大湾区领先的商管物企,高度轻资产化输出 .......... 42

6.5. 卓越商企服务:定位高端商务物业,外拓力强 ........ 43


图表目录

图 1:百强物企商业物业费收入(亿元)及同比 ......... 8

图 2:百强物企商业物业管理面积(亿方)及同比 ..... 8

图 3:百强物企办公物业费收入(亿元)及同比 ......... 9

图 4:百强物企办公物业管理面积(亿方)及同比 ..... 9

图 5:百强物企住宅物业费收入(亿元)及同比 ......... 9

图 6:百强物企住宅物业管理面积(亿方)及同比 ..... 9

图 7:不同业态在百强物企管理面积中的占比 ............. 9

图 8:百强物企布局业态的企业数量占比 .......... 10

图 9:办公楼新开工面积(亿方)及同比 ........... 11

图 10:商业营业用房新开工面积(亿方)及同比 ...... 11

图 11:办公楼竣工面积(亿方)及同比 ..... 11

图 12:商业营业用房竣工面积(亿方)及同比 .......... 11

图 13:各国人均零售商业店面面积对比(平米) ..... 12

图 14:各国人均购物中心面积对比(平米) ............. 12

图 15:各国人均写字楼面积对比(平米) ........ 12

图 16:居民消费水平(元)及同比 ........... 13

图 17:居民人均可支配收入(元)及同比 ........ 13

图 18:社会消费品零售总额(万亿元)及同比 ......... 14

图 19:最终消费/GDP总额 ....... 14

图 20:商品网上零售额累计同比 ...... 14

图 21:网络购物交易规模(万亿元)及同比 ............. 15

图 22:阿里巴巴线上获客成本(元) ....... 15

图 23:零售商品品类的销售场景占比 ....... 15

图 24:第三产业产值(万亿元)及同比 ............ 16

图 25:第三产业产值占比变化 .......... 16

图 26:各国第三产业产值占比对比 ........... 16

图 27:第三产业就业人员人数(亿)及同比 ............. 17

图 28:第三产业就业人员人数占比变化 ............ 17

图 29:各国第三产业就业人员人数占比对比 ............. 17

图 30:商业地产企业投资性地产租金坪效对比(元/平米/年) .......... 18

图 31:商业地产企业购物中心租金坪效对比(元/平米/年) ..... 19

图 32:商业地产企业写字楼租金坪效对比(元/平/年) ............. 19

图 33:百强物企在五百强中的面积占比 ............ 19

图 34:百强物企在五百强中的项目数量占比 ............. 19

图 35:商业物管行业前五集中度 ...... 20

图 36:住宅物管行业前五集中度 ...... 20

图 37:2019年百强物企各业态物业费水平(元/平米/月) ........ 21

图 38:华润万象生活分业务毛利率 ........... 21

图 39:卓越商企服务分业务毛利率 ........... 21

图 40:宝龙商业分业务毛利率 .......... 22

图 41:合景悠活分业务毛利率 .......... 22

图 42:物业管理行业各业态物业费平均收缴率 ......... 22

图 43:百强物企业态单项目物业费收入(万元) ..... 23

图 44:百强物企业态单面积物业费收入(元/平米) ......... 23

图 45:华润置地购物中心零售额(亿元) ........ 24

图 46:华润置地商业租金收入(亿元) ............ 24

图 47:华润万象生活关联方物管收入(亿元) ......... 24

图 48:华润万象生活关联方物管收入/租金收入 ........ 25

图 49:华润万象生活关联方物管收入/零售额 ............ 25

图 50:华润置地商办项目各阶段单项目平均租金(亿元)、单项目平均零售额(亿元)、平均出租率........ 25

图 51:华润置地商办项目各阶段平均成本回报率、项目毛利率 ........ 25

图 52:商业地产百强代表企业经营性物业平均租金(元/平米/月) ........... 26

图 53:商业地产百强代表企业经营性物业收入均值(亿元)及同比 ......... 26

图 54:房地产行业平均年薪与居民消费水平同比增速 ...... 26

图 55:住宅物业与商办物业收并购单盘盈利模型对比 ...... 28

图 56:主流商管企业员工成本占营业成本占比 ......... 29

图 57:百强物业企业各业态包干制与酬金制收费占比对比 ....... 30

图 58:百强物业企业各业态包干制与酬金制平均物业费(元/平米/月) ............ 30

图 59:百强物业企业各业态酬金制溢价率 ........ 31

图 60:住宅物管的服务与收费逻辑 ........... 31

图 61:商办物管的服务与收费逻辑 ........... 31

图 62:仲量联行收并购与重组费用支出(亿美元) .......... 33

图 63:仲量联行物管费用收入(亿美元)及同比 ..... 34

图 64:仲量联行物管面积(亿平方英尺)及同比 ..... 34

图 65:仲量联行物管物业费收入坪效(美元/平方英尺) .......... 34

图 66:LaSalle投资管理费用收入/资产管理规模 ...... 35

图 67:仲量联行EBITDA利润率 ..... 35

图 68:仲量联行各项收入结构 .......... 35

图 69:中国购物中心管理服务收入前五市场份额 ..... 36

图 70:华润万象生活商业管理收入(亿元)及同比 .......... 36

图 71:华润万象生活业务收入结构 ........... 36

图 72:华润万象生活零售商业在管面积(万方)及同比 ........... 37

图 73:华润万象生活写字楼在管面积(万方)及同比 ...... 37

图 74:中国重奢购物中心在管数量前五排名 ............. 38

图 75:华润万象生活管理项目出租率 ....... 39

图 76:宝龙商业商业租金收入(亿元)及同比 ......... 39

图 77:宝龙商业商业已开业面积(万方)及同比 ..... 39

图 78:宝龙商业零售商业项目在营个数 ............ 40

图 79:宝龙商业商业运营服务收入中长三角占比 ..... 40

图 80:宝龙商业零售商业整体出租率 ....... 40

图 81:宝龙商业各产品线项目出租率 ....... 40

图 82:宝龙商业招商品牌库品牌数量 ....... 41

图 83:宝龙商业部分合作品牌 .......... 41

图 84:合景悠活非住及商业运营管理收入(亿元)及同比 ....... 42

图 85:合景悠活分业务收入占比 ...... 42

图 86:星盛商业品牌及管理输出服务合约面积(万方)和项目个数 ......... 43

图 87:星盛商业分业务毛利率对比 ........... 43

图 88:星盛商业会员销售额占比 ...... 43

图 89:卓越商企服务商务在管面积(万方)及同比 .......... 44

图 90:卓越商企服务商务在管面积来源占比 ............. 44

表 1:商管服务收费方式 ........... 20

表 2:住宅与商办物业合同订立情况 ......... 23

表 3:商管服务类型和服务内容 ........ 27

表 4:写字楼物业与商业物业的基础物管内容和特点 ........ 27

表 5:写字楼物业与商业物业的基础物管内容和特点 ........ 29

表 6:仲量联行重要发展事件 ............ 33

表 7:2020年中国商业地产运营十强房企 ......... 37

表 8:2019年部分华润万象城在各城市的零售额排名 ....... 38


[报告关键词]:   商办物业管理    物业管理  
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