物流地产行业发展分析报告( 25 页)

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正文目录

1. 崛起契机:多元化存量转型需求....... 4

1.1. 布局轻资产运营的重要战略路径... 4

1.2. 物流红利政策频繁出台..... 5

2. 行业前景:供不应求下空间广阔....... 7

2.1. 未来优质物流仓储需求增长空间大............. 7

2.2. 供不应求下租金持续上涨,物流地产投资回报率相较更高. 9

2.3. 互联网零售崛起将与物流地产相辅相成...10

2.4. 土地获取难度增大,或成物流地产发展阻力.........11

3. 行业盈利模式及趋势...........12

3.1. 物流地产运营模式...........12

3.2. 传统盈利模式.....14

3.3. 新兴投融资模式:REITS 等物流基金.......16

3.3.1. 物流地产投资概况........16

3.3.2. 核心融资模式..17

4. 涉及物流地产业务的典型房企........19

4.1. 房企主导运营:主流模式.............19

4.1.1. 万科:抢占一二线物流资源,拓展基金等多融资渠道....19

4.1.2. 招商蛇口:湾区区位及产业地产定位双重优势..20

4.1.3. 光明地产:依托集团食品产业资源,发展高端冷链物流21

4.2. 收购参股物流地产商:协同效应最大化...23

4.2.1. 万科:参股普洛斯发挥协同效应............23

4.2.2. 南山控股: 吸收合并深基地 B,成为首支物流地产股..24

4.3. 与物流企业合作:资源互补.........24

4.3.1. 绿地集团..........24

4.4. 与电商企业合作:品牌集聚效应.25

4.4.1. 荣盛发展..........25

图表目录

图 1 增量开发商到存量运营商的变迁路径.......4

图2 增量开发商到存量运营商的变迁路径.......5

图3 中美物流仓储面积对比亿方.......7

图4 目前国内仓储供应类型分布情况.7

图5 中国物流费用总额逐年攀升亿元.............8

图6 中美物流成本占GDP 比重对比 ..8

图7 全国主要物流地产仓储分布及租金增长率.............9

图8 一线物流地产年化回报率明显高于其他物业.......10

图9 主流城市物流地产租金增长率...10

图10 2018 年中国网络零售占比约18.2%,远高于美国 .........10

图11 中美第三方物流规模对比亿美元 ........10

图12 我国电商物流租赁占比明显过于他国 ..11

图13 普洛斯中国电商租赁占比持续提升至26% .......11

图14 国内工矿仓储用地占建设用地比例逐年下降 ....12

图16 北京仓储物流用地供应情况 .....12

图17 上海仓储物流用地供应情况 ....12

图18 国内物流园区主要收入来源 ....14

图19 物流地产投资回报率衡量标准 17

图20 物流地产基金运作模式 ............18

图21 招商物流地产布局网络 ............21

图24 我国冷库供给与需求量万吨 ..22

图25 我国人均冷库容量远低于其他国家 kg/人 .........22

图26 光明地产冷链物流产业链 ........22

图22 普洛斯私有化后股权占比 ........23

图23 普洛斯占据中国物流地产市场份额高达56% ...23

表1 近年物流产业工业用地相关政策............6

表2 现代物流仓储与传统仓库对比...8

表3 普洛斯租赁面积TOP10 客户多为电商或第三方物流 ....11

表4 物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式.............13

表5 物流地产各角色特征概述...........13

表6 通过物流园区的产业和设施可以获得长期稳定的现金流.15

表7 各种增值服务目前是物流园区仅次于租金项的收入来源.15

表8 国内外资与内资物流地产商业运营模式对比.......16

表9 近年物流地产行业投融资案例...16

表10 物流园区投融资核心要素 ........17

表11 REITs 与自持物业模式的对比:以普洛斯中国和宝湾物流为例 .18

表12 目前房企布局物流地产的主流模式与案例 ........19

表13 万科2015-2017 年新增物流地产投资(亿元、万平米) ...........20

[报告关键词]:   物流地产    商业地产  

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