城市轨道交通REITs发展分析报告( 27 页)

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目录

报告要点 ............. 4

行业建设概况：城轨里程持续增长，地铁建设如火如荼 ......... 5

现状：城轨投资大、发展快，其中地铁为建设重点 ........... 5

对比：城轨密度较发达国家存在差距，市郊轨道（铁路）发展空间大 ...... 8

未来：供需两旺，国内城市轨道交通建设发展潜力大 ..... 10

行业运营边际向好：TOD 模式有望推广，贡献新的利润增长极 ..... 15

现状：客运量稳步增长，盈利水平有待提高 ............ 15

对比：香港地铁市场化票价、多元化经营贡献丰厚利润 .......... 18

未来：轨道交通TOD 开发市场打开，潜在市场规模近万亿元 .......... 20

城市轨道交通投融资模式 ............ 21

权益融资：由单一主体向多元化转变，但退出渠道有限 .......... 21

债务融资：债务迅速膨胀，融资渠道单一 ....... 22

城市轨交REITs 发行正当其时 ..... 24

规模效应渐显，成熟地铁项目契合REITs 对底层资产的要求 ............. 24

基础设施公募REITs 试点案例：深圳地铁 ......... 24

城市轨交REITs 发行恰逢其时：地方政府、城轨企业、投资者多方共赢 ........... 26

城市轨交REITs 市场规模短期展望500 亿元，中长期有望达到2000 亿元 ......... 27

图表

图表1: 全国城市轨道交通完成投资额 ........ 6

图表2: 我国轨道交通投资占市政公用设施建设投资比重 ............ 6

图表3：全国城市轨道交通运营线路长度及同比增速 .......... 6

图表4：全国城市轨道交通在建线路长度 ............ 6

图表5: 截至2020 年底轨道交通运营线路长度（分城市） .......... 6

图表6: 截至2020 年底城市轨道交通运营线路制式结构 ..... 7

图表7: 历年地铁里程占总线路里程比例超过七成 ...... 7

图表8: 高速公路、铁路、地铁建设成本对比 ..... 7

图表9: 国务院“52 号文”与“81 号文”对比 ............ 8

图表10: 中国城市轨道交通绝对里程高（2019 年） ............ 9

图表11: 我国城轨密度较国际大都市仍有差距（2019 年） ......... 9

图表12: 东京都市圈轨道交通图 ....... 10

图表13: 北京城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021） ....... 10

图表14: 北京与东京都市圈城轨线路长度对比（2019 年） ....... 10

图表15: 美国开通城轨的城市数量及城市化率 .......... 11

图表16: 日本开通城轨的城市数量及城市化率 .......... 11

图表17: 我国总人口城镇化率已达60% ............. 11

图表18: 各城市轨道交通占公共交通比例（2018 年） ...... 11

图表19: 城市拥堵延时指数：烟台（尚未开通城轨）vs 上海 ............. 11

图表20: 2010-2019 年日常公共交通客运量占比 ......... 12

图表21: 2019 年日常公共交通出行客运量占比 .......... 12

图表22: 2018 年8 月以来国家发改委批复城轨规划统计 ............ 12

图表23: 轨道交通成为都市圈/城市群基础设施建设重点 ........... 13

图表24: 全国城市轨道交通客运量及同比增速 .......... 15

图表25: 全国城市轨道交通整体客运强度 ......... 15

图表26: 全国城市轨道交通分城市客运量（2019 年） ...... 15

图表27: 全国城市轨道交通分城市客运强度（2019 年） ........... 16

图表28: 全国轨道交通运营线路收支比 ............. 17

图表29: 多数城市地铁集团/轨道交通集团运营情况有待改善（2019 年） ......... 17

图表30: 各城市地铁集团/轨道交通集团收入构成（2019 年） ........... 18

图表31: 地铁固定资产折旧计提政策 ........ 18

图表32: 港铁公司收入构成（2019 年） ............ 19

图表33: 港铁公司EBITDA 构成（2019 年） ...... 19

图表34：港铁公司“地铁+物业”模式示意图 ....... 19

图表35: 城轨项目主要融资模式 ....... 22

图表36: 部分城市地铁/轨道交通集团资产负债率偏高（2019 年） ............ 23

图表37: 深圳地铁经营性现金流量净额与净利润 ...... 24

图表38: 申通地铁经营性现金流量净额与净利润 ...... 24

图表39: 深圳地铁集团股权结构（截至1Q20） ........ 25

图表40: 深圳地铁集团客运量及同比增速 ......... 25

图表41: 深圳地铁集团营业收入与净利润 ......... 25

图表42: 深圳地铁集团资产总额 ....... 25

图表43: 深圳地铁集团资产负债率 ............ 25

图表44: REITs 为PPP 项目提供合理退出路径，打通投融资闭环 ......... 26

图表45: 2012-2019 年各市场REITs 和股指年化收益率........ 27

图表46: 美国权益REITs、股票及债券收益与波动率比较 ........... 27

图表47: 美国权益类REITs 分红多数年份跑赢通胀 ............. 27