首批公募REITs 上市产品分析( 99 页)

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目 录

1、首批公募REITs 产品发售在即，产品均符合试点政策要求 .......... - 6 -

1.1、首批公募REITs 产品公开发售在即 ....... - 6 -

1.2、REITs 政策出台和项目审批明显加速，首批顺利落地后后续产品有望再加速.......... - 7 -

1.3、首批产品的资产资质和产品要素均满足试点政策要求 ...... - 11 -

2、首批10 只公募REITs 产品投资价值分析 ...... - 13 -

2.1、产业园类公募REITs 产品 ..... - 13 -

2.1.1、博时招商蛇口产业园REITs ....... - 13 -

2.1.2、华安张江光大园REITs ....... - 21 -

2.1.3、东吴-苏州工业园区产业园REITs ...... - 27 -

2.2、收费公路类公募REITs 产品 ......... - 35 -

2.2.1、浙商证券沪杭甬高速REITs ....... - 35 -

2.2.2、平安广州交投广河高速REITs ........... - 41 -

2.2.3、国金铁建重庆渝遂高速REITs ........... - 47 -

2.3、市政垃圾和污水处理类公募REITs 产品 ..... - 53 -

2.3.1、中航首钢生物质REITs ....... - 53 -

2.3.2、富国首创水务REITs ........... - 59 -

2.4、仓储物流类公募REITs 产品 ......... - 65 -

2.4.1、中金普洛斯仓储物流REITs ....... - 65 -

2.4.2、红土创新盐田港仓储物流REITs ....... - 73 -

2.5、首批公募REITs 产品估值分析 ..... - 80 -

2.6、首批公募REITs 产品投资价值分析总结 ..... - 82 -

3、REITs 作为投资品的整体收益率和流动性分析 ..... - 86 -

3.1、收益率：从四地经验来看，REITs 股息率更高，长期回报率接近权益产品 .. -86 -

3.2、流动性：从新加坡经验来看，RETIs 流动性可能不差于权益产品 .......... - 89 -

4、未来REITs 潜在资产展望 ........ - 91 -

4.1、首批REITs 上市的一小步，是我国巨量存量资产盘活的一大步...... - 91 -

4.2、未来三类潜在REITs 资产值得重视 ..... - 92 -

4.3、建筑龙头积极参与首批REITs 试点，再次建议重视REITs 驱动估值重塑的逻辑 ...... - 97 -

5、风险提示 ............ - 99 -

图表

图1、入池资产一：蛇口网谷产业园万融大厦 ........... - 15 -

图2、入池资产二：蛇口网谷产业园万海大厦 ........... - 15 -

图3、万融大厦各行业租赁面积比例 ........... - 16 -

图4、万海大厦各行业租赁面积比例 ........... - 16 -

图5、蛇口网谷工业园REITs 原始权益人股权结构 ........... - 19 -

图6、蛇口网谷产业园REITs 产品交易结构 ....... - 20 -

图7、张江光大园各行业租赁面积比例 ....... - 23 -

图8、张江光大园各租赁年限占租赁面积比例 ........... - 23 -

图9、张江光大园REITs 原始权益人股权结构 ........... - 25 -

图10、张江光大园REITs 产品交易结构 ..... - 26 -

图11、苏州工业园国际科技园五期B 区项目 ..... - 28 -

图12、苏州工业园2.5 产业园一期、二期项目 .......... - 28 -

图13、国际科技园五期B 区各行业租赁面积比例 ..... - 30 -

图14、2.5 产业园一、二期各行业租赁面积比例........ - 30 -

图15、苏州工业园REITs 原始权益人股权结构 ......... - 33 -

图16、苏州工业园REITs 产品交易结构 ..... - 34 -

图17、浙商证券沪杭甬REITs 原始权益人股权结构 ......... - 39 -

图18、浙商证券沪杭甬REITs 产品交易结构 ..... - 40 -

图19、广州交投高速公路项目平面图 ......... - 42 -

图20、广州交投高速公路REITs 原始权益人股权结构 ..... - 45 -

图21、广州交投高速公路REITs 产品交易结构 ......... - 46 -

图22、重庆渝遂高速REITs 原始权益人股权结构 ..... - 51 -

图23、重庆渝遂高速REITs 产品交易结构 ......... - 52 -

图24、入池资产原始权益人股权结构 ......... - 57 -

图25、中航首钢生物质REITs 交易结构 ..... - 58 -

图26、富国首创水务REITs 原始权益人股权结构 ..... - 63 -

图27、富国首创水务REITs 产品交易结构 ......... - 64 -

图28、中金普洛斯仓储物流REITs 资产池分区域统计 ..... - 66 -

图29、项目各行业租户租赁面积比例 ......... - 68 -

图30、项目租户租约剩余期限比例 ..... - 68 -

图31、中金普洛斯REITs 原始权益人股权结构 ......... - 71 -

图32、中金普洛斯REITs 产品交易结构 ..... - 72 -

图33、盐田港现代物流中心项目总平面图 ......... - 74 -

图34、盐田港现代物流中心项目所在地 ..... - 74 -

图35、盐田港现代物流中心REITs 原始权益人股权结构 ......... - 78 -

图36、盐田港现代物流中心REITs 产品交易结构 ..... - 79 -

图37、美国REITs 指数股息率vs 大盘指数股息率vs 无风险利率 .......... - 87 -

图38、日本REITs 指数股息率vs 大盘指数股息率vs 无风险利率 .......... - 87 -

图39、新加坡REITs 指数股息率vs 大盘指数股息率vs 无风险利率 ...... - 88 -

图40、中国香港REITs 指数股息率vs 大盘指数股息率vs 无风险利率 .......... - 88 -

图41、美国REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 .......... - 88 -

图42、日本REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 .......... - 88 -

图43、新加坡REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 ...... - 88 -

图44、中国香港REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 .. - 88 -

图45、亚太主要市场2002-2019 年REITs 规模变化（亿美元） ...... - 89 -

图46、新加坡IEDGE、STI、大盘日换手率对比....... - 90 -

图47、新加坡IEDGE 指数日换手率数据分布 ........... - 90 -

图48、新加坡STI 指数日换手率数据分布 ......... - 90 -

图49、新加坡大盘指数日换手率数据分布 ......... - 90 -

图50、估算我国全国基础设施存量规模（亿元） ...... - 91 -

图51、估算各省基础设施存量规模（2018 年，亿元） ..... - 91 -

表1、首批受理的10 只REITs 产品基本信息 ....... - 6 -

表2、公募REITs 试点政策和项目申报进度梳理 ......... - 8 -

表3、首批受理的10 只REITs 产品基本信息 ..... - 12 -

表4、博时招商蛇口产业园REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） .... - 16 -

表5、入池资产派息率（单位：万元） ....... - 16 -

表6、资产关联交易情况 ....... - 17 -

表7、蛇口网谷产业园REITs 基金经理情况 ....... - 18 -

表8、张江光大园REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元）............ - 22 -

表9、张江光大园入池资产派息率（单位：万元）............ - 22 -

表10、张江光大园REITs 基金经理情况 ..... - 24 -

表11、苏州工业园REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） .......... - 29 -

表12、苏州工业园REITs 入池资产资本化率（单位：万元） ......... - 30 -

表13、2.5 产业园已签约关联租户情况 ....... - 31 -

表14、东吴工业园REITs 基金经理情况 ..... - 32 -

表15、杭徽高速入池资产信息 ..... - 36 -

表16、浙商证券沪杭甬REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） .......... - 37 -

表17、浙商证券沪杭甬REITs 入池资产派息率测算（单位：万元） ...... - 37 -

表18、浙商证券沪杭甬REITs 基金经理情况 ..... - 38 -

表19、浙江沪杭甬高速路产情况（2020 年）..... - 39 -

表20、广州交投高速公路REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） ...... - 43 -

表21、广州交投高速公路REITs 入池资产派息率测算（单位：万元） .......... - 43 -

表22、广河高速（广州段）未来车流量预测...... - 43 -

表23、广河高速项目关联交易情况 ..... - 44 -

表24、广州交投高速公路REITs 基金经理情况 ......... - 44 -

表25、重庆渝遂高速入池资产主要经营指标（单位：亿元） .......... - 49 -

表26、重庆渝遂高速入池资产派息率测算（单位：万元） ...... - 49 -

表27、资产关联交易情况 ..... - 49 -

表28、重庆渝遂高速REITs 基金经理情况 ......... - 50 -

表29、测算入池资产派息率（单位：万元）...... - 55 -

表30、首钢绿能资产关联交易情况 ..... - 55 -

表31、产品主要负责人和拟任基金经理情况...... - 56 -

表32、富国首创水务REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元）...... - 61 -

表33、富国首创RETIs 入池资产派息率（单位：亿元） ......... - 61 -

表34、富国首创水务REITs 基金经理情况 ......... - 63 -

表35、中金普洛斯仓储物流REITs 入池资产简介（截止2020 年底数据） .... - 67 -

表36、中金普洛斯仓储物流REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） .. - 68 -

表37、中金普洛斯仓储物流REITs 入池资产盈利与偿债能力.......... - 68 -

表38、项目已签约关联租户情况（费用单位：/元/月/平） ...... - 69 -

表39、中金普洛斯REITs 基金经理情况 ..... - 70 -

表40、盐田港现代物流中心REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） .. - 75 -

表41、盐田港现代物流中心REITs 入池资产派息率测算（单位：万元） ...... - 75 -

表42、入池资产前十大租户情况（2020 年底） ......... - 75 -

表43、入池资产已签约关联租户情况 ......... - 76 -

表44、盐田港现代物流中心REITs 基金经理情况 ..... - 77 -

表45、首批10 只公募REITs 产品财务指标和估值情况（金额单位：亿元） - 81 -

表46、首批受理的10 只REITs 资产和产品信息 ....... - 83 -

表47、具有REITs 潜力上市公司：仓储资产类 ......... - 93 -

表48、具有REITs 潜力上市公司：高速资产类 ......... - 93 -

表49、具有REITs 潜力上市公司：市政资产类 ......... - 93 -

表50、具有REITs 潜力上市公司：园区资产类 ......... - 94 -

表51、具有REITs 潜力上市公司：新基建类 ..... - 95 -

表52、具有REITs 潜力上市公司：能源类 ......... - 95 -

表53、具有REITs 潜力上市公司：交通运输类 ......... - 96 -