美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估 ( 23 页)

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目录

1. 美国商业地产基本面承压，商业地产投资呈下降趋势 .... 4

1.1 美国商业地产规模稳健上升，占房地产市场比例下降后维稳 ..... 4

1.2 美国商业地产整体空置率上升，开工量呈现跌势 ....... 4

1.3 美国商业地产资本化率提高，估值呈现下降趋势 ....... 7

2. 美国商业地产投资回报和规模双降，REITs 表现相对稳健 .... 8

2.1 美国商业地产投资主要由私人主导，投资回报和规模双降 ....... 8

2.2 美国商业地产REITs 投资回报率和规模相对稳健，但估值下滑 ...... 9

2.3 美国商业地产REITs 有获得高额回报机会，基金收益稳健可观 ..... 11

3. 美国商业地产债务持续上涨，高利率环境下再融资压力较大 ..... 12

3.1 美国商业地产债务持续上涨，融资主要来源于银行 .... 12

3.2 美国商业地产债务近期到期规模大，风险债务量有限 ...... 13

3.3 美国商业地产再融资压力较大，抵押贷款拖欠率边际上行 ...... 14

4. 美国银行抗风险能力强，中小银行商业地产风险敞口较高 ....... 16

4.1 美国银行商业地产贷款存量持续增长，但整体经营表现良好 .... 16

4.2 美国银行压力测试结果较为良好，商业地产风险敞口影响有限 ...... 18

4.3 美国中小银行商业地产贷款风险敞口较高，流动性存在压力 .... 21

5. 投资建议：建议关注完成大资管平台搭建并释放资产价值的国央企.... 22

6. 风险提示 .... 23

图表目录

图表1： 商业地产一般分为写字楼/零售/工业和物流/多户型住宅/酒店/专用地产 . 4

图表2： 美国商业地产规模持续稳定扩张 ..... 4

图表3： 美国商业地产规模占比下降后维稳 ....... 4

图表4： 美国写字楼地产空置率上升 ..... 5

图表5： 截止2024 年4 月美国在建办公空间面积较低 ...... 5

图表6： 美国零售业零售总额不断上升 ....... 5

图表7： 美国零售业地产空置率下降 ..... 5

图表8： 美国工业和物流地产空置率近期上涨 ..... 6

图表9： 美国工业和物流地产主区域净吸纳量基本为正 ...... 6

图表10： 美国多户型住宅空置率近期有所上涨 .... 6

图表11： 美国多户型住宅开工量在2023 年出现下跌 ....... 6

图表12： 美国入境游客数量近期迎来回升 .... 7

图表13： 美国酒店业入住率近期迎来回升 .... 7

图表14： 美国联邦基金利率持续维持在高位 ...... 7

图表15： 美国各类型商业地产资本化率均有所上涨 .... 7

图表16： 美国核心物业商业地产估值近期存在较大幅度下滑 ..... 8

图表17： 2022 年商业地产投资REITs 基金占比相对多 ..... 8

图表18： 2023 年商业地产投资REITs 基金占比下滑 ....... 8

图表19： 美国商业地产投资回报率近期降至负数 ...... 9

图表20： 资产价值下降是导致回报率骤降的原因 ...... 9

图表21： 美国商业地产投资规模整体下滑 .... 9

图表22： 零售、工业和物流地产投资端市场份额上涨 ...... 9

图表23： 美国商业地产REITs2023 年投资规模整体轻微上涨....... 10

图表24： 商业地产REITs 回报率近几年存在较大波动 ..... 10

图表25： 美国商业地产REITs 在2023 年P/FFO 整体呈现下滑趋势 ..... 11

图表26： 美国近1 年表现最好的REITs 底层资产涉及各个类型商业地产 ...... 11

图表27： 美国商业地产REITs 共同基金回报率可观 ....... 12

图表28： 美国商业地产RIETs ETF 回报率可观 ...... 12

图表29： 美国商业地产抵押贷款未偿还存量近年持续上涨 ...... 12

图表30： 美国商业地产债务主要由银行持有 ..... 13

图表31： 美国商业地产抵押贷款近期即将到期较多 ....... 13

图表32： 2024 年到期的商业地产债务由银行主要持有..... 13

图表33： 美国商业地产抵押贷款风险债务主要为多户型住宅 .... 14

图表34： 美联储自2022 年6 月份开始缩表 ...... 14

图表35： 美联储本次缩表降幅已超上次缩表降幅 ..... 14

图表36： 美国抵押贷款利率处于历史高位水平 ....... 15

图表37： 美国银行发放的商业地产抵押贷款拖欠率边际上涨 .... 15

图表38： 美国CMBS 按类型划分拖欠率中，写字楼拖欠率近期上涨 ..... 16

图表39： 美国商业银行商业地产贷款存量持续增长 ....... 16

图表40： 美国银行商业地产贷款比例上涨 ....... 17

图表41： 美国银行商业地产贷款占总资产比例上涨 ....... 17

图表42： 美国银行资产回报率近年存在一定波动 ..... 17

图表43： 美国累计超额储蓄或存在一定余量 ..... 18

图表44： 美国银行存款余额处于较高水平 ....... 18

图表45： 美国银行存款和储备金占总资产比例处于健康水平 .... 18

图表46： 美联储通过压力测试设定银行须满足的资本要求 ...... 19

图表47： 在极端情景下样本银行资本比率仍然充足 ....... 19

图表48： 在极端情景下样本银行贷款损失在可承受范围 ....... 20

图表49： 美国中小型银行商业地产贷款存量增长较多 ..... 21

图表50： 美国中小型银行商业地产贷款占比提升较多 ..... 21

图表51： 美国中小型银行商业地产贷款占总资产比例远远超过大型银行 ...... 22

图表52： 美国不同规模银行存款占总资产比基本相同 ..... 22

图表53： 美国中小型银行现金占总资产比相对较低 ....... 22