海外REITs 市场分析报告(32页)

---

目录

1、什么是REITs？ ...... - 4 -

1.1 REITs 的定义和交易结构 ....... - 4 -

1.2 REITs 的分类 ....... - 5 -

1.3 REITs 的估值方法 ....... - 8 -

1.4 REITs 的七大基本特征 ..... - 11 -

2、海外REITs 市场的发展现状和经验 ....... - 12 -

2.1 全球REITs 市场发展概览 ....... - 12 -

2.2 美国REITs 市场实践：全球规模最大、发展最成熟的市场 ....... - 15 -

2.2.1 美国REITs 发展历程：60 多年持续发展，步入成熟期 .... - 15 -

2.2.2 美国REITs 市场现状和特征：全球最大的REITs 市场 .... - 17 -

2.3 新加坡REITs 市场实践：多元化的亚洲REITs 募资中心 ...... - 20 -

2.3.1 新加坡REITs 发展历程：从02 年第一只REITs 到亚洲REITs 募资中心- 20 -

2.3.2 新加坡REITs 市场现状和特征：多元化和国际化趋势明显 ..... - 21 -

2.4 中国香港REITs 市场实践：亚洲重要的REITs 市场之一 ...... - 25 -

2.4.1 香港REITs 发展历程：20 年发展造就亚洲重要的REITs 市场之一 .... - 25 -

2.4.2 香港REITs 市场现状和特征：有利制度以及与中国内地的联系助推发展- 26 -

2.5 海外成熟REITs 市场发展经验的总结 ....... - 28 -

3、REITs 的投资价值：兼具稳定性、流动性、分散性，收益较高但波动和回撤较大...... - 29 -

图表目录

图表1：REITs 典型的交易结构示意图 ...... - 4 -

图表2：公司型REITs 的结构示意图 ..... - 5 -

图表3：契约型REITs 的结构示意图 ..... - 5 -

图表4：UPREIT 的交易结构示意图：结构集中在经营性合伙企业层面 ...... - 6 -

图表5：DOWNREIT 的交易结构示意图：结构集中在REITs 层面 ...... - 7 -

图表6：根据不同的分类依据，REITs 可分为不同类型 ...... - 8 -

图表7：FFO 和AFFO 计算过程的简化示意图 ...... - 10 -

图表8：美国权益型REITs 的P/FFO 走势 .... - 10 -

图表9：美国权益型REITs 的隐含资本化率走势 ....... - 10 -

图表10：各类常见REITs 估值方法的优缺点对比 ..... - 11 -

图表11：REITs 具有七大基本特征 ...... - 11 -

图表12：截至2021 年底，全球共有41 个国家和地区采用了REITs 模式（按1960 年以来首只REITs 时间） ...... - 12 -

图表13：1990-2021 年全球上市REITs 数量（只） ....... - 13 -

图表14：1990-2021 年全球上市REITs 规模（美元） ....... - 13 -

图表15：1990 年（左图）和2021 年（右图）全球上市REITs 规模分布对比（按底层资产） ...... - 13 -

图表16：2022 年底全球各地区REITs 的数量分布 .... - 14 -

图表17：2022 年底全球各地区REITs 的规模分布 .... - 14 -

图表18：全球主要国家或地区REITs 的数量和规模（截至2022 年12 月31 日）- 14-

图表19：美国REITs 发展历程：60 多年持续发展，步入成熟期 .... - 15 -

图表20：美国REITs 的基本特征和制度要求 ..... - 16 -

图表21：美国REITs 以权益型为主，2010 年后已无混合型REITs..... - 17 -

图表22：美国基础设施REITs 市值占比最高 ..... - 18 -

图表23：美国零售类和住宅类REITs 数量更多 ..... - 18 -

图表24：美国权益型REITs 长期收益较为可观 ..... - 18 -

图表25：经济衰退时期收益率表现较差 ..... - 18 -

图表26：自主仓储REITs 和基础设施REITs 平均年化收益率较高 .... - 19 -

图表27：美国REITs 的杠杆率水平在50%左右 ..... - 19 -

图表28：美国REITs 的股东类型 ..... - 19 -

图表29：新加坡REITs 发展历程：从02 年第一只REITs 到亚洲REITs 募资中心...... - 20 -

图表30：新加坡REITs 的基本特征和制度要求 ..... - 21 -

图表31：近年来新加坡REITs 总市值维持较高增速 ..... - 22 -

图表32：2022 年底新加坡REITs 的杠杆率为37% .... - 22 -

图表33：S-REITs 底层资产类型分布（按市值规模）....... - 22 -

图表34：S-REITs 底层资产类型分布（按数量）....... - 22 -

图表35：超过90%的新加坡REITs 持有海外资产 ..... - 23 -

图表36：S-REITs 底层资产的地域分布 ...... - 23 -

图表37：S-REITs 各地区各类别的底层资产分布情况....... - 23 -

图表38：新加坡REITs 给投资者提供了相对高股息、低波动的资产选择 ..... - 24 -

图表39：S-REITs 股息率与其他资产对比 ...... - 24 -

图表40：各类型S-REITs 股息率对比 ..... - 24 -

图表41：香港REITs 发展历程：20 年发展造就亚洲重要的REITs 市场之一 - 25 -

图表42：香港REITs 的基本特征和制度要求 ..... - 26 -

图表43：截至2022 年底，共有11 只上市的香港REITs，总市值达到1705.56 亿元人民币 ...... - 26 -

图表44：HK-REITs 底层资产类型分布（按市值规模） ...... - 27 -

图表45：HK-REITs 底层资产类型分布（按数量） ...... - 27 -

图表46：2019 年以来HK-REIT 整体表现不佳 ...... - 28 -

图表47：HK-REITs 的风险收益特征（%） ....... - 28 -

图表48：香港REITs 的投资者分布 ..... - 28 -

图表49：完善的制度是成熟REITs 市场的重要特征 ..... - 29 -

图表50：REITs 和其他资产的相关系数表 ...... - 29 -

图表51：美国REITs 股息率 vs 10 年美债收益率(%) ....... - 30 -

图表52：美国REITs 和股市月度总回报指数对比 ..... - 30 -

图表53：美国各类资产的收益率和标准差对比...... - 30 -

图表54：REITs 流动性较好 ...... - 30 -

图表55：以美国为例，REITs 整体收益较高，但波动较大，经济受冲击时期的回撤幅度也较大 ...... - 31 -

图表56：以美国为例，权益型REITs 是高风险、高收益资产 ..... - 31 -

图表57：全球各地区REITs 的年化回报率对比（总回报率=资本利得回报率+股息率）...... - 32 -